Kredyt hipoteczny to poważne zobowiązanie na wiele lat, którego nie każdy może się podjąć. Wyjaśniamy, jakie warunki trzeba spełnić, by go otrzymać, i jak przebiega procedura udzielania finansowania. Podpowiadamy też, czy najlepszej oferty szukać samodzielnie czy z pomocą pośrednika.
Co miesiąc zaciąga go kilkanaście tysięcy klientów. Statystycznie każdy z nich zadłuża się na prawie 300 tys. zł, które wraz z odsetkami będzie spłacać przez średnio 25-35 lat. W efekcie odda
bankowi drugie tyle lub nawet trzykrotność tego, co pożyczył.
Wg danych ZBP na koniec czerwca br. czynnych było prawie 2,4 mln umów o kredyt hipoteczny.
Łączne zadłużenie z tego tytułu opiewało na 462,5 mld zł.
Co to jest kredyt hipoteczny?
Wedle definicji ustawowej kredyt hipoteczny to kredyt zabezpieczony hipoteką lub innym prawem
związanym z nieruchomością, przeznaczony na zakup, budowę, przebudowę lokalu albo budynku
mieszkalnego (domu, mieszkania) bądź gruntu, który stanowi odrębną własność. Takiego
finansowania mogą udzielać tylko określone przepisami podmioty, w tym banki i SKOK-i.
Ważne! Konsument, czyli osoba fizyczna, może zaciągnąć kredyt hipoteczny na sfinansowanie
nieruchomości niezwiązanej z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego.
Na mocy wydanej przez KNF rekomendacji S (IV) z 2014 r. walutą kredytu hipotecznego jest
waluta, w której klient uzyskuje większość dochodów lub posiada większość aktywów. Ma to
zapobiec negatywnym skutkom wahań kursowych, które prowadzą do skokowego wzrostu płaconej
raty i istniejącego zadłużenia.
Rodzaje kredytu hipotecznego
W zależności od przeznaczenia udostępnionych przez kredytodawcę środków i przedmiotu
zabezpieczenia transakcji wyróżnia się kilka rodzajów kredytu hipotecznego:
- Kredyt mieszkaniowy – na zakup istniejącego domu lub mieszkania z rynku pierwotnego
(od dewelopera) i wtórnego, w tym spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i
przekształcenie lokatorskiego prawa do nieruchomości w spółdzielcze własnościowe prawo
do lokalu. - Kredyt remontowo-budowlany – na budowę, przebudowę, remont generalny istniejącego
obiektu i nadanie mu funkcji mieszkalnej.
Taki kredyt wypłacany jest w transzach, po zakończeniu uzgodnionego z podmiotem
finansującym etapu prac. By otrzymać z banku zwrot poniesionych nakładów, trzeba
właściwie je udokumentować, czyli przedstawić dowody zakupu materiałów czy
finansowanych robót i dokumentację zdjęciową z placu budowy. - Kredyt na zakup działki – na zakup gruntu, na którym postawimy dom. Niektórzy
kredytodawcy dopuszczają finansowanie w ramach jednej umowy zakupu parceli i budowy
na niej obiektu mieszkalnego. - Kredyt refinansowy – na spłatę już posiadanego kredytu hipotecznego w innej instytucji.
Niekiedy nazywa się to przeniesieniem kredytu. Robi się to, by zmniejszyć ponoszone
koszty. - Hipoteczny kredyt konsolidacyjny (pożyczka hipoteczna) – na spłatę już posiadanych
zobowiązań innych niż kredyt hipoteczny, czyi np. kredytów ratalnych, samochodowych,
kart kredytowych, debetów w koncie. Dzięki temu obniża się miesięczne wydatki na
obsługę zadłużenia.
Najważniejsze parametry kredytu
Choć co miesiąc o kredyt hipoteczny występuje kilkadziesiąt tysięcy osób, pozytywną decyzję
otrzymuje połowa z nich. Przy podejmowaniu decyzji kredytowej banki biorą pod uwagę wiele
zmiennych, w tym parametry kredytu:
- kwotę,
- czas spłaty,
- współczynnik LtV – stosunek wartości długu do ceny nieruchomości.
Te wielkości w dużej mierze decydują o cenie kredytu, czyli jego oprocentowaniu, i pozostałych
kosztach z nim związanych.
Ile kosztuje kredyt hipoteczny
Tym podstawowym jest oprocentowanie kredytu, czyli wielkość odsetek. One mogą mieć
charakter stały lub zmienny.
Obecnie w zawieranych umowach dominuje oprocentowanie zmienne. Składa się ono z
niezmiennej w całym okresie trwania umowy marży banku (jego wynagrodzenia) i aktualizowanej
co kwartał lub pół roku stawki WIBOR (koszt pieniądza na rynku międzybankowym).
Na wielkość marży wpływa wiele czynników. Generalna zasada jest taka, że im lepsza sytuacja
finansowa kredytobiorcy i wyższy wkład własny, tym niższa marża.
Na koniec czerwca 2020 r. jej średnia wartość wynosiła 2,25 (przy wkładzie własnym 25 proc.), a
WIBOR-u – 0,26. To dawało średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego na poziomie 2,51 proc.
Jednak rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO), czyli wskaźnik określający wszystkie
koszty ponoszone przez kredytobiorcę, wynosił 3,3 proc. Różnica bierze się stąd, że prócz odsetek
klient zaciągający kredyt hipoteczny płaci także:
- prowizję za przyznanie finansowania,
- szereg ubezpieczeń, w tym na życie, nieruchomości i pomostowe (za okres od wypłaty
środków do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej), - opłatę za wycenę nieruchomości.
Raty równe a raty malejące
Comiesięczne raty można regulować w jednym z dwóch systemów:
- rat równych (annuitetowych) – stała kwota przez cały okres umowy (z tym że przy
kredycie z oprocentowaniem zmiennym wysokość transzy aktualizowana jest po każdej
zmianie wskaźnika WIBOR), - rat malejących – przez 1/3 okresu spłaty ich wysokość jest wyższa niż w modelu rat
równych, ale z czasem maleje. Początkowo różnica wynosi nawet kilkaset złotych na
korzyść tych pierwszych.
Z punktu widzenia kosztów całkowitych tańszym dla klienta rozwiązaniem są raty równe. Jednak z
uwagi na początkowo większą wartość wymagają one wykazania się wyższą zdolnością kredytową.
To w wielu przypadkach może oznaczać odmowę przyznania finansowania w wysokości, na której
zależy klientowi.
Zdolność kredytowa
Banki udzielają kredytów hipotecznych tym klientom, którzy wykażą się wiarygodnością i
zdolnością kredytową. W tym celu sprawdzają, czy osoby starające się o finansowanie są rzetelne i
będzie ich stać na spłatę zadłużenia w umówionym czasie.
Jak to robią? Najogólniej rzecz biorąc, zestawiają comiesięczne stałe wydatki powiększone o
ewentualną ratę z dochodami. Jeśli te pierwsze będą zbyt duże (przekroczą 30-40 proc.), odmówią
finansowania lub zaproponują mniejszą kwotę. Zdolność kredytową można bowiem zdefiniować
jako maksymalną kwotę, jaką bank może pożyczyć danemu klientowi.
Przy jej wyliczaniu instytucje finansowe biorą pod uwagę szereg czynników:
- wydatki na utrzymanie,
- posiadane przez wnioskodawcę kredyty i pożyczki,
- jego wiek i sytuację rodzinną, w tym liczbę osób w gospodarstwie domowym uzyskującą
stały dochód i liczbę osób na utrzymaniu (posiadanie dzieci obniża zdolność kredytową, a w
najlepszej sytuacji jest bezdzietne małżeństwo), - wnioskowaną kwotę,
- wkład własny,
- okres kredytowania.
Siła nabywcza starających się o kredyt hipoteczny jest wartością zmienną. W pewnym stopniu
klienci mogą na nią wpływać.
Oto kilka sposobów na zwiększenie zdolności kredytowej:
- Spłata lub konsolidacja drobnych kredytów
- Zamknięcie kart kredytowych i limitów odnawialnych
- Wystąpienie o kredyt z inną osobą lub osobami, np. kimś z rodziny
- Sprzedaż samochodu
- Zawarcie związku małżeńskiego
- Zmiana parametrów kredytu (wydłużenie okresu spłaty, raty równe)
- Zwiększenie dochodów.
Można też złożyć wniosek w innej instytucji. Po co? Każdy kredytodawca ma swoje algorytmy
wyliczania zdolności kredytowej. Sprawia to, że ta osoba sama może w jednym miejscu pożyczyć
mniej, a w innym – więcej.
Jednak nie przesadzajmy z liczbą składanych wniosków. Przyniesie to skutek odwrotny do
zamierzonego, czyli obniży zdolność kredytową.
Wkład własny
Na mocy rekomendacji S z 2013 r. banki udzielają kredytów mieszkaniowych tylko tym klientom,
którzy przedstawią wkład własny. Jego minimalny poziom wynosi 20 proc. wartości
nieruchomości. Jeśli więc ktoś chce kupić mieszkanie wyceniane na 300 tys. zł, to musi z własnych
środków wyłożyć 60 tys. zł i pożyczyć 240 tys. zł.
Uwaga! Kilka banków (w tym Santander, mBank i Bank Millennium) wciąż dopuszcza możliwość
finansowania z niższym wkładem własnym. Absolutne minimum to 10 proc., a brakującą różnicę
się ubezpiecza (chodzi o ubezpieczenie niskiego wkładu własnego). W zależności od banku składkę
dolicza się do comiesięcznej raty lub opłaca jednorazowo z góry.
Z tym że kredyt hipoteczny z niższym wkładem własnym jest trudniej dostępny. Takowy mogą
najczęściej zaciągnąć stali klienci, mający ponadprzeciętne dochody i na tańszą nieruchomość.
Ważne! Wkład własny nie musi mieć postaci gotówki. Akceptowane są również inne jego formy:
- blokada środków na rachunku, np. koncie emerytalnym (III filar),
- inne udokumentowane oszczędności, np. obligacje, akcje, fundusze,
- premia z książeczki mieszkaniowej,
- przedpłata, zaliczka dla dewelopera,
- wartość działki, na której będzie budowany dom,
- koszty wykonanych robót i zakupionych materiałów budowlanych – w przypadku kredytu
budowlanego.
Procedura kredytowa
Uzyskanie kredytu hipotecznego jest dość czasochłonne. Trzeba przygotować się na wiele
formalności. Oto, jak w praktyce przebiega procedura, gdy już wybierzemy konkretny bank:
- Podanie najważniejszych informacji o przedmiocie kredytu i swojej sytuacji finansowej
- Złożenie wniosku wraz z wymaganymi dokumentami
- Oczekiwanie na decyzję kredytową (w teorii – do 21 dni, w praktyce na decyzję czeka się
dłużej) - Podpisanie umowy
- Spełnienie warunków wypłaty środków (w przypadku klasycznego kredytu mieszkaniowego
chodzi o: zawarcie umowy notarialnej ze sprzedającym, wpis hipoteki do księgi wieczystej,
wykupienie ubezpieczenia nieruchomości, złożenie deklaracji podatkowej od nieruchomości
w urzędzie miasta / gminy właściwym ze względu na lokalizację mieszkania) - Wypłata środków.
Całość zajmuje kilka-kilkanaście tygodni.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego
Kredyt hipoteczny można uregulować przed terminem zapisanym w umowie. Z tego prawa można
skorzystać w dowolnym czasie. Zamiar ten należy zgłosić w instytucji kredytującej, która w ciągu
siedmiu dni przedstawia dokładną kwotę i koszty z tym związane.
W przypadku przedterminowej spłaty kredytu ze zmiennym oprocentowaniem bank może zażądać
rekompensaty. Ta nie może przekroczyć 3 proc. pożyczonej kwoty i nie więcej niż suma odsetek,
jakie bank naliczyłby w ciągu kolejnych 12 miesięcy.
Uwaga! Bank ma prawo pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę, o ile nastąpiło to w ciągu
pierwszych 36 miesięcy od zawarcia umowy. To ograniczenie czasowe nie dotyczy umów z
oprocentowaniem stałym.
Ponadto w takiej sytuacji klientowi należy się zwrot prowizji w części proporcjonalnej do okresu
pozostającego do końca pierwotnego terminu spłaty. Jeśli więc ktoś zaciągnął kredyt na 30 lat i
oddał go po 21 latach, bank musi zwrócić mu 1/3 prowizji za przyznanie kredytu.
Wybrane oferty kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem
↓Parametr || Bank→ | Bank Millennium | BNP Paribas | PKO BP | Citi Handlowy | Pekao SA |
---|---|---|---|---|---|
Max kwota kredytu | Zależy od zdolności kredytowej i rynkowej wartości zabezpieczenia |
4.000.000 zł |
3.000.000 zł |
3.000.000 zł |
3.000.000 zł |
Max okres spłaty | 35 lat* | 30 lat | 35 lat** | 30 lat*** | 35 lat* |
Min. wkład własny | 10% | 20% | 20% | 20% | 10% |
RRSO | 2,78% | 2,63% | 2,99% | 2,31% | 3,8% |
* – 20 lat dla klientów w wieku >50 lat
** – zdolność kredytowa wyliczana dla max 30-letniego okresu
*** – ale suma wieku kredytobiorcy i okresu spłaty nie może przekroczyć 70
Kredyt z pośrednikiem finansowym
Najlepszego kredytu hipotecznego można szukać na własną rękę. Jeśli jednak zależy nam na czasie,
a do tego średnio orientujemy się w procedurach, wymaganiach instytucji finansowych, warto
pomyśleć o profesjonalnej pomocy. Tej nieodpłatnie udzielą pośrednicy kredytowi, którzy są
wynagradzani przez banki wypłacające finansowanie.
Problem w tym, że nie wszyscy brokerzy są rzetelni. Nie zawsze doradzają rozwiązanie
najkorzystniejsze dla klienta. Dla niektórych priorytetem jest możliwa do uzyskania prowizja od
transakcji.
Nie wszyscy są dobrze przygotowani merytorycznie. Fachowiec udziela zrozumiałych odpowiedzi
na trudne pytania, jasno wykłada przebieg procesu kredytowego i wymagania banków. Potrafi
rozwiązać wątpliwości i obawy osoby potrzebującej finansowania.
Profesjonalnemu i uczciwemu pośrednikowi zależy na dobru klienta. Dlatego informuje go na
bieżąco o postępach w procesie kredytowym i zmianie warunków. Nierzadko sam załatwia
formalności. Nie optuje usilnie za ofertą konkretnego banku, nie namawia do dodatkowych
produktów i rzeczywiście doradza, starając się odpowiedzieć na potrzeby klienta.
Ważne! Mamy prawo poznać wynagrodzenie pośrednika za zawarcie umowy o kredyt hipoteczny z
konkretną instytucją.
Oczywiście nie ma przymusu współpracy z brokerem. Pozyskane od niego informacje oraz
przedstawione nam symulacje i oferty mogą stać się dobrym punktem wyjścia do samodzielnych
poszukiwań najlepszego kredytu hipotecznego.
Przykładowi pośrednicy to Open Finance, NOTUS Finanse, Expander.